Рынок возвращается к средним показателям
В августе застройщики продали 943 квартиры — это незначительно меньше, чем в июле (998). Общая площадь реализованного жилья составила 42,2 тыс. кв.м (-389 к прошлому месяцу). К августу 2024 года продажи выросли на 36%, а к августу 2023-го на столько же просели. При этом общая выручка застройщиков в прошлом месяце выросла почти на 5%.
«Просадка в продажах несущественная: снижение в районе 10% (в августе было около 6%) — это обыденная ситуация. Каких-то существенных структурных сдвигов не было. Общая выручка увеличилась из-за роста стоимости квадратного метра, это же отразилось на медианной стоимости квартиры. Еще повлияло то, что площадь продаваемых квартир стала больше», — комментирует руководитель компании DyVa и аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин.
Если смотреть в разрезе нескольких лет, то к августу рекордного 2023 года продажи выросли на 36%, а к августу 2024-го на столько же упали. Марат Идиатуллин отмечает, что динамика показывает восстановление рынка недвижимости: «Для рынка характерна цикличность: после рекордного года обычно следует спад примерно на 30%, а для восстановления требуется от 3 до 5 лет. Пик пришелся на 2023 год, а в 2024-м продажи были значительно ниже. Сравнение августа 2025 года с аналогичным периодом 2024-го показывает рост, что свидетельствует о возврате к усредненным значениям». Важно учитывать и внешние условия: высокая ключевая ставка, ограничения банков и изменения в регулировании со стороны ЦБ — ожидать всплеска продаж не стоит, особенно в сравнении с 2023 годом.
В прошлом месяце спросом пользовались квартиры площадью 44,8 кв.м, стоили они в среднем 10,6 млн рублей — на 1,1 млн рублей дороже. Медианная цена «квадрата» достигла 236,8 тыс. рублей (+13,2 тыс. рублей за месяц). Рекордсменом по этому показателю снова стал ЖК «Заря» — кв.м здесь обошелся покупателям в 615,8 тыс. рублей. Но это не потолок для казанских девелоперов, в июне в ЖК «Заман» продали квартиру, где стоимость 1 кв.м составила 1,2 млн рублей.
Падение ключевой ставки не ощутимо
Главный итог — рынок постепенно восстанавливается и демонстрирует стабильность, но все это благодаря акциям застройщиков, без которых объемы продаж были бы на нижней границе рынка. «Прошлый месяц похож на предыдущий. Большинство продаж происходит за счет акций застройщиков — когда они запускают спецпредложения, видят хороший спрос и затем корректируют цены или условия», — говорит аналитик, подчеркивая, что продажи на уровне 1 тыс. квартир в месяц — хороший показатель, свидетельствующий об оживлении рынка.
Что касается падения ключевой ставки, наш собеседник отмечает запаздывание реакции рынка: «Когда меняется ключевая ставка, нужен период не в месяц, а как минимум два, чтобы люди успели среагировать». Хотя риелторы сообщали о росте интереса, особенно на вторичном рынке, но пока это не переходит в резкий рост сделок.
«Существенного снижения ставки не было. Текущий уровень в 17% означает рыночную ипотеку около 18-19%, что остается высоким для большинства покупателей», — добавляет спикер. Основной спрос по-прежнему сосредоточен на льготных программах, в то время как рыночную ипотеку берут лишь на короткий срок или небольшие суммы.
«Унистрой» заработал больше всех, но остался вторым
Состав пятерки топовых застройщиков — ПИК, «Унистрой», «Ак Барс Дом», «Суварстроит», «КамаСтройИнвест» — не изменился. Это объясняется наличием у девелоперов солидного портфеля проектов — несколько ЖК в разных локациях и ценовых сегментах. Широта предложения и разнообразие ассортимента — ключ к успеху застройщика.
Первое место по объему продаж сохраняет за собой федеральный ПИК. Он укрепляет позиции на казанском рынке благодаря активному запуску новых жилых комплексов. К примеру, в августе стартовали продажи квартир в «Сиберово». Этот ЖК, а также «Нокса Парк» и «Матюшино Парк» попали в топ-5 популярных проектов в Казани в августе.
Всего у застройщика купили 149 квартир в Казани площадью 5,9 тыс. кв.м, за месяц показатели не изменились. Выручка при этом была чуть выше — 1,2 млрд рублей. Средняя цена за «квадрат» выросла до 210 тыс. рублей (+9,3 тыс.), отметим, она ниже, чем у соседей по рейтингу. Медианная стоимость квартиры тоже показала рост — до 8,3 млн рублей (+300 тыс.).
Больше ПИКа заработал «Унистрой» — 1,4 млрд рублей. Но это не помогло татарстанскому застройщику подняться по объемам продаж на первое место. «Унистрой» в августе реализовал 131 квартиру площадью 5,8 тыс. кв.м, нарастив объемы со 118 квартир площадью 4,8 тыс. «квадратов». Подрасти в количестве проданных квартир удалось за счет ЖК «Аквамарин», «Царево сити», «Уникум на Проспекте» и других. Цена квадрата у «Унистроя» выросла на 10 тыс. рублей — до 244 тыс., а медианная стоимость квартиры превысила 10,9 млн рублей (+1,3 млн).
«У «Унистроя» появилась сбалансированность в продажах — сформировался портфель проектов, в которых продается примерно одинаковое количество квартир (от 15 до 18) в проектах. Это ключевой фактор: в лидерах всегда оказываются те, у кого нет перекоса в один проект. «Унистрой» не делает акцент на одном ЖК, а равномерно распределили акции по всем проектам и сбалансированно их продают, без вымывания спроса в одну точку — за счет этого общая картина выглядит радужной», — заявляет Марат Идиятуллин
Третье место досталось «Ак Барс Дом». Девелопер реализовал 117 квартир площадью 5,3 тыс. кв.м, оказавшись в числе тех, у кого продажи упали (-10 квартир). Но это не помешало компании заработать 1,2 млрд рублей — на уровне ПИКа. В числе популярных проектов застройщика остается флагманский «Мой Ритм» — продажи здесь остались практически на уровне июля. Средняя цена квадратного метра в проектах АБД упала до 227 тыс. рублей, а вот медианная стоимость квартиры выросла до 10,3 млн.
«Суварстроит» поднялся с пятого на четвертое место. Компании удалось увеличить продажи на треть — до 90 квартир площадью 3,5 тыс. кв.м. Заработок ожидаемо вырос почти в два раза (842 млн рублей). Застройщик предлагает одни из самых маленьких квартир, по сравнению с соседями рейтинга, — 39 кв.м. При этом за месяц средняя площадь объектов приросла на 7 «квадратов». Медианная стоимость 1 кв.м составила 237 тыс. рублей (+19 тыс.), а в целом квартиры от «Суварстроит» стоили примерно 9,3 млн рублей.
Пятерку замкнула компания «КамаСтройИнвест». Отрыв от лидера большой — застройщик продал в два раза меньше квартир (73) площадью 3,8 тыс. «квадратов». Выручка за август чуть превысила 1 млрд рублей.
При этом девелопер предлагает одни из самых больших объектов — средняя площадь квартир от КСИ достигла 53 кв.м. Медианная стоимость «квадрата» здесь одна из высоких — 270,5 тыс. рублей (+9 тыс.). Квартиры обходились покупателям в 14,3 млн рублей, за месяц средняя цена выросла на 2 млн.
«Нехарактерно, что ТСИ опустился на шестое место, раньше он стабильно входил в тройку. Это связано с проектом «Радужный-2», на который приходится 60% их продаж. Когда там падают объемы, компания спускается на 5-6 места. Застройщики, которые делают акцент на одном ЖК, более уязвимы: в одном месяце они в лидерах, в другом — уже в середине рейтинга», — объясняет руководитель компании DyVa.
Скачка продаж не будет
Марат Идиатуллин считает, что резкого скачка продаж на рынке недвижимости не предвидится, поскольку текущие показатели обеспечены в основном за счет акций и субсидирования ставок. «Наличие этих инструментов говорит о том, что текущие продажи не удовлетворяют застройщиков. Первый показатель того, что все хорошо — это исчезновение всех акций», — отмечает он. По его мнению, цифры сохранятся в диапазоне +-10%, так как даже снижение ключевой ставки незначительно на фоне все еще высоких процентов.
Что касается новых проектов, собеседник указывает на существенное снижение их ввода: «Застройщики понимают, что сейчас запуск новых объектов приведет к затовариванию». Среди немногих исключений — ЖК «Малевич» от нового девелопера, который вышел на рынок с демпинговыми ценами. Однако аналитик скептически оценивает его перспективы: «Уровень доверия казанского потребителя к новым застройщикам невысок — люди хотят быть уверены в завершении проекта».
Он также добавляет, что даже у успешных проектов прирост скромный: «Максимум — плюс 20 квартир в месяц. Раньше бывали скачки на 50 и более. Сейчас мы идем по средней траектории без ярких всплесков».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий